Asumisen hintaa nostaa Suomessa tarjonnan puute, eivät asuntosijoitusyhtiöiden tuotot, kertoo tuore tutkimus.
Suomalaisten asumisen hintaa nostaa erityisesti kasvukeskuksissa suuri asuntokysyntä ja niukka tarjonta. Tutkimushankkeessa selvitettiin vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuutta, kilpailutilannetta ja kehittämistarpeita.
Tarjontaa voitaisiin lisätä muun muassa järkevöittämällä sääntelyä, kohdentamalla tuettua asumista sitä eniten tarvitseville sekä lisäämällä markkinaehtoisuutta, ehdotetaan Pellervon taloustutkimus PTT:n vetämässä tutkimushankkeessa. Asuntosijoitusyhtiöiden tuottojen ei sen sijaan havaittu olevan poikkeuksellisen korkeita.
Asuntojen tarjonnalle löytyi esteitä muun muassa kaavoituksen yksityiskohtaisesta sääntelystä ja kuntien välillä vaihtelevista käytännöistä. Oma vaikutuksensa on myös tuetulla asuntotarjonnalla.
Asuntosijoitusyhtiöiden tuottojen ei selvityksessä havaittu olevan poikkeuksellisen korkeita suhteessa vertailuihin toimialoihin, vaan asumisen hintaa nostaa erityisesti kasvukeskuksissa suuri ja kasvava kysyntä.
Kaavoitus ja sääntely ovat pullonkauloja
Tutkimuksen mukaan nykyinen tapa määritellä rakennusten ominaisuuksia kaavassa hyvin yksityiskohtaisesti johtaa helposti korkeisiin rakennuskustannuksiin. Sitä kautta vuokra-asuntojen tarjonta on vähäisempää ja vuokrataso korkeampi kuin mitä olisi ilman rajoittavia sääntöjä.
”Kuntien välillä on eroja rakentamismääräyksissä niin paljon, että se aiheuttaa tehottomuutta toimintaan”, sanoo PTT:n ekonomisti Eeva Alho.
Myös tontinluovutuskäytäntöjen keventäminen ja kokeilujen edistäminen auttaisi.
”Kokeellisista tuotantotavoista esimerkkeinä ovat muuntojoustavat rakennukset. Kaavassa ei tarvitsisi määritellä niin yksityiskohtaisisesti rakennusten ominaisuuksia, vaan vapauden salliminen antaisi toimijoille mahdollisuuden tuottaa asumiseen innovaatioita ja kustannustehokkuutta”, sanoo Forefront Oy:n projektipäällikkö Valtteri Härmälä.
Tutkimuksen mukaan asuntotarjontaa voisi kasvattaa lisäämällä markkinaehtoisuutta. Yksityisen pääoman ja sijoittajien kasvava mukanaolo vuokra-asuntomarkkinoilla ja erilaisten toimijoiden lisääntyminen ovat lisänneet tarjontaa sekä edistäneet kilpailua.
”Asuntopolitiikassa on perinteisesti ollut kaksi välinettä, kysyntätuet kuten asumistuki ja tarjontatuet kuten ARA. Myös yksityisen pääoman voisi nähdä entistä enemmän asuntopolitiikan välineenä, jos tavoitteena on kasvattaa asuntojen tarjontaa”, Eeva Alho sanoo.
Mallia infrahankkeista
Yksi mahdollisuus olisi perustaa infrahankkeiden tapaan yksityisen ja julkisen sektorin public-private-partnership -yhteistyömalleja hanketoteutuksessa.
Tuettua ARA-vuokra-asuntokantaa kannattaisi tutkimuksen mukaan kohdentaa ennen kaikkea pienituloisille ja muille ryhmille, joiden on vaikea vuokrata asuntoa vapaarahoitteisilta markkinoilta. Näin pienennettäisiin tuetun asuntokannan syrjäyttämisvaikutusta. Tällä tarkoitetaan sitä, että tuetun asuntotuotannon seurauksena vapaarahoitteinen asuntotarjonta on pienempi kuin se muutoin olisi.
”Tutkimuksen mukaan yksi ARA-vuokra-asunto syrjäyttää Suomen 10 suurimmassa kaupungissa pitkällä aikavälillä keskimäärin 0,4 vapaarahoitteista asuntoa. Toisin sanoen kymmenen tuetun asunnon rakentaminen lisää kokonaisasuntokantaa kuudella asunnolla”, sanoo Aalto-yliopiston akatemiatutkija Elias Oikarinen.
Oikarinen huomauttaa, että tutkimus ei ota kantaa tuetun asuntokannan alueellista segregaatiota ehkäiseviin vaikutuksiin tai sen aiheuttamiin tulonsiirtoihin kotitalouksien välillä.
Tutkimushanke ”Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet” on toteutettu osana valtioneuvoston vuoden 2017 selvitys- ja tutkimussuunnitelman toimeenpanoa (www.tietokayttoon.fi). Tutkimuksen tekijöinä olivat Pellervon taloustutkimus PTT, Forefront Oy ja Aalto-yliopisto. Julkaisun sisällöstä vastaavat tiedon tuottajat, eikä tekstisisältö välttämättä edusta valtioneuvoston näkemystä.
Lisätietoja tutkimuksesta
Ratkaisu on aika yksinkertainen, jatkossa kaupungin tontit menevät uudelle kategorialle pienyksiköitä, jotka on rajattu:
– Vain ensiasunnon ostajille
– Pitää asua 3 vuotta minimissään (mahdollisesti maksimi asumisaika 7 vuotta)
– Hinta sidottu markkinan inflaatioon
– Voi myydä vain ensiasunnon ostajalle jatkossakin, sillä kategorian asunnot ovat sitä ensimmäistä asuntoa varten