Onko pörssitulokas Toivo Groupin antihinta kallis suhteessa omaisuuden arvoon?
Kiinteistöjen kehittäjä Toivo Group julkisti maanantaina listautumisaikeistaan First North-listalle. Kaupankäynti osakkeilla käynnistynee ennen kesäkuun puoltaväliä.
Toivon osakkeen hinta on annissa 2,10 euroa, mikä on nostanut pulinaa ja polemisointia sijoittajapiireissä. ”Pulina” juontuu siitä, että yhtiön omaisuutta arvonkorotuksineen on osakkeen takana vain 0,36 euron verran.
Yhtiö myy siten osakettaan 5,8 kertaiseen eli lähes kuusinkertaiseen osakekohtaiseen hintaan verrattuna käypään omaisuuden arvoon. Sijoittaja maksaa annissa Toivon osakkeesta noin viisinkertaisen ”ylihinnan”.
”En voi ottaa arvostuksiin kantaa, mutta neljä nimekästä Cornerstone- sijoittajaa ovat tehneet oman analyysinsä yhtiöstä ja päätyneet kanssamme 2,10 euron osakekohtaiseen hintaan”, Toivo Groupin toimitusjohtaja Markus Myllymäki toteaa.
Toivo Group kerää yhteensä noin 15 miljoonaa euroa annissaan, josta sijoittajat voivat merkitä noin kolmanneksen. Annissa uudet osakkaat saavat noin 12 prosentin osuuden yhtiöstä.
Myllymäki viittaa Cornerstonella ankkurisijoittajiin eli Aurator Varainhoitoon, Evli-Rahastoyhtiöön, Sp-Rahastoyhtiön rahastoihin ja Taaleri Rahastoyhtiön rahastoihin.
Onko antihinta liian korkea?
Yhtiöt ovat lupautuneet merkitsemään osakkeita yhteensä seisemän miljoonan euron edestä. Nykyiset osakkaat eivät myy osakkeitaan annin yhteydessä. ”Vanhat” osakkaat, kuten Myllymäen perhe omistaa noin 80 prosenttia Toivo Groupista. Yhtenä kuriositeettina voi pitää sitä, että esimerkiksi Toivon osakas Pertti Kärkkäinen osti puoli vuotta siten yhtiön osakkeista 0,60 euron hintaan.
Toivon antihinnan ja omaisuuden arvon kuilun kohdalla piensijoittaja voi vertauskuvallisesti kysyä, kuka ostaa 360 000 euron sijoitusasunnon 2,1 miljoonan euron hinnalla.
Toivo Groupia voi osin rinnastaa pörssi- ja kiinteistöyhtiö Kojamoon, jonka osakekurssi oli alkuviikosta 18,89 euroa. Yhtiön maaliskuun lopun omaisuuden käypä arvo oli 17,55 euroa osakkeelta.
Myllymäki käyttää ilmaisua ”epäreilu” Toivon ja perinteisen kiinteistöalan taseyhtiön, kuten Kojamon omaisuus- ja osakearvojen rinnastuksessa.
”Liiketoiminnastamme ja yhtiöstämme on vain 13 prosentin osuus verrattavissa kiinteistöalan perinteiseen taseyhtiöön”, Myllymäki kuvaa Toivoa yli viidenneksen osalta kiinteistöjen kehitysyhtiöksi ja 65 prosentin osuudella muuksi kehitysyhtiöksi.
”Liiketoiminnan jako kuvaa selkeimmin yhtiön arvoa ja tuottavuutta.”
Sijoittajien pitkää sihtiä kuvastaa, että Toivo ei jaa lainkaan tai ehkä niukasti osinkoja pidemmälläkään aikavälillä.
Myllymäen mukaan Toivo on historiansa aikana pystynyt tuottamaan yli 20 prosentin oman pääoman tuoton.
”Niin kauan, kun yhtiö pystyy tuottamaan yli 15 prosentin omanpääoman tuoton, on sijoittajan etu, että yhtiö ei jaa osinkoa, vaan pyrkii saavuttamaan yli 15 prosentin tuottavuuden. Lopulta osingosta päättävät hallitus ja yhtiökokous”.
Osakekohtainen nettovarallisuus nousee annissa
Osakeannissa kulkee kupletin juoni siten, että 15 miljoonan euron anti kuroo ”kuilua” kiinni Toivon omaisuuden arvon ja 2,10 euron antihinnan välillä.
Luvuista voi laskea, että yhtiön varat (IFRS) olivat maaliskuun lopussa 73,4 miljoonaa euroa ja velat olivat 42,1 miljoonaa euroa. Nettovarallisuudeksi tuli siten 31,3 miljoonaa euroa.
Kun summasta vähennetään pääomistajien antamat pääomalainat eli 16,9 miljoonaa ja lisätään laskennalliset verovelat sekä vähennetään laskennalliset verosaamiset, tulee yhtiön nettovarallisuudeksi maaliskuun lopussa ennen listautumisantia 16,5 miljoonaa euroa.
Osakekohtainen nettovarallisuus oli siis ennen antia 0,36 euroa. Osakeannilla yhtiö arvioi keräävänsä listautumisannissa kulujen jälkeen noin 12 miljoonan euron nettovarat, ilman lisäosto-optioita.
Pörssitiedotteista voi laskea, että osakeannin jälkeen yhtiön pitkäaikainen nettovarallisuus nousee noin 12 miljoonan euron annin jälkeen noin 28,5 miljoonaan euroon.
Osakekohtainen pitkäaikainen nettovarallisuus osaketta kohden on annin jälkeen noin 0,55 euroa.
Jos 0,55 euroa verrataan osakkeen antihintaan eli 2,10 euroon, on arvostustaso merkitsijälle noin 383 prosenttia suhteessa nettovarallisuuteen.
Toivon arvostus laskee annin jälkeen, mutta jää siten vielä kovin korkeaksi jo pörssilistattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden arvostuksesta. Kojamolla on vastaava arvostustaso 107 prosenttia.
Myllymäki jatkaa vielä, että yhtiön listautumishetken P/E – luku on vuoden 2021 ennusteelle noin 10. Toivo ei vielä kerro sitä, kuinka paljon vuoden 2021 tuloksesta muodostuu kiinteistöjen arvojen mahdollisista arvonkorotuksista niin sanottuun käypään arvoon kirjaamisessa. Avoimeksi jää vielä, kuinka suureksi tulee yhtiön nettorahavirta liiketoiminnasta.
Vastaavasti P/E luku esimerkiksi Kojamolla on noin 15–20. P/E-luku sulkee sisäänsä sen, että kuinka monessa vuodessa yhtiö maksaa pörssiarvonsa tuloksellaan.
Tavoitteena 500 miljoonan euron sijoituskiinteistöomaisuus
Tulevaisuuden käypää arvoa voi Myllymäen mukaan konkretisoida sijoituskiinteistöjen tulevaisuuden nousujohteisilla arvoilla. Hänen mukaansa yhtiöllä on nyt kehitysvaiheessa noin 1 400 asuntoa, mikä vastaa käyvin arvoin noin 300 miljoonaa euroa.
Toivo aikoo nostaa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon noin 500 miljoonaan euroon vuoden 2026 loppuun mennessä.
Toivolla on tällä hetkellä 213 valmista asuntoa ja rakenteilla 361 asuntoa. Eri työvaiheiden alla on 1 088 asuntoa.
”Asuntoja on siten valmiina, rakenteilla ja lähdössä liikkeelle yhteensä 1 662”, Myllymäki lisää.
Eduksi voi nostaa sen, että Toivon asunnoista 98 prosenttia sijaitsee Helsingin, Tampereen ja Turun seuduilla.
Toivo Group teki vuoden 2020 tilikaudella liikevaihtoa 4,3 miljoonaa euroa ja liikevoitto noin 7,2 miljoonaa euroa. Toivo arvioi liikevoiton olevan 13–16 miljoonaa euroa kuluvalla tilikaudella.
Kiinteistöalan yhtiöt pystyvät nykyisen buumin aikana tekemään omaisuudelleen arvon korotuksia, mikä näkyy positiivisesti kannattavuudessa. Riskiksi voi nostaa kiinteistöjen arvon pudotuksen, mikäli asuntojen myynnin tai vuokraus notkahtavat syystä tai toisesta.
Taustalla Lehto Groupin omistajia
Toivo Group lähti liikkeelle vuonna 2015. Kiinteistökehitys ja kiinteistöjen omistaminen kuuluvat yhtiön liiketoiminnan ytimeen. Konserni muodostuu emoyhtiö Toivo Groupista ja tytäryhtiöistä. Lisäksi Toivo operoi eri osakkuusyhtiöillä.
Liiketoiminta jakaantuu kiinteistökehitykseen sekä kiinteistöjen omistamiseen. Liiketoimintaan kuuluvat hankekehitys, suunnittelu ja rakennuttaminen sekä kiinteistöjen omistaminen, vuokraus ja erilaiset lisäpalvelut.
Osa Toivo Groupin johdosta ja hallituksen jäsenistä on aiemmin hankkinut kannuksensa ja voittonsa moduulirakentaja Lehto Groupista. Voitot ovat tulleet Lehdon osakkeiden myynnistä.
