Pieniä kasvuhakuisia yrityksiä listautui pörssiin ja kansa jonotti osakeanteja kadunkulmassa nopean rikastumisen toivossa. Emme voineet välttyä ajatukselta, että tässä on jotain yhteistä tämän hetken asuntomarkkinaan liittyen.
YIT:llä on uusi Smartti-konsepti, jossa ideana on tehdä toimivia pieniä kaupunkikoteja, tämän hetken trendituotetta asuntomarkkinoilla. Yksi kohde nousee Vantaalle. Hinnoittelu tuntui asunnoissa melko järkevältä, kun edullisimpien yksiöiden hinnat lähtivät 100 000 eurosta (vuokratontilla, tontin hinta noin 10 000 euroa). Kohdetta oli mainostettu mittavasti ja ilmoituksissa kerrottiin, että ennakkovarauksia aletaan ottaa vastaan tiettynä päivänä klo 9.00 alkaen. Ennakkovarausten vastaanottamisen aamu koitti ja olimme soittovalmiina heti yhdeksältä. Pääsimme läpi 9.03, jolloin asuntomyyjä kertoi, että pääsimme toisessa yksiöissä kolmannelle ja toisessa viidennelle varaussijalle. Kohteessa on kuitenkin 29 yksiötä. Soittajia oli siis kuin mehiläisiä hunajapurkilla!
Erona 90-luvun lopun teknohuumaan on, että silloin jonotettiin kadunkulmassa, nyt jonotetaan puhelimessa.
Mitä yhteneväisyyksiä asioilla sitten on?
- Tietyn omaisuuslajin sisällä olevan osamarkkinan autuus: osakkeissa nimenomaan tekno-osakkeiden, asunnoissa pienten asuntojen, paremmuus suhteessa muihin
- Markkinalla on enemmän ostajia kuin myyjiä: hinnat tuppaavat nousemaan
- Mahdollisuus tehdä pikavoittoja: kun sijoitat uuteen pieneen asuntoon tai aikanaan sijoitti tekno-osakkeeseen, todennäköisesti joku oli tai on valmis ostamaan kohteen lähiaikoina kalliimmalla hinnalla
Eroavaisuuksiakin on. Teknohuumassa listautuneilla yrityksille ei kaikilla ollut edes kunnollista liiketoimintaa listautumisen alla. Tulevat kassavirrat perustuivat puhtaasti oletuksiin ikuisesta kasvusta, jossa vain taivas on rajana. Sijoitusasunnon ostamalla ostat itse asiassa sen tarjoaman kassavirran, joka taas perustuu oletukseen, että joku haluaa nyt ja tulevaisuudessa maksaa, jotta saa asua siinä. Rakennuksellahan ei sinänsä ole arvoa, vaan arvo muodostuu siitä, että joku haluaa sitä käyttää eli asua. Vaikka asunnoissa olisikin tällä hetkellä jonkinlainen yliarvostus, säilyy sen tarjoama asumismahdollisuus edelleen myös tulevaisuudessa. Tämä johtaa siihen, että myös kassavirtaa on saatavilla. Tekno-osakkeista aniharva pystyi lunastamaan odotuksia, osa meni konkurssiin ja monet tuomittiin pörssin senttiosakkeiksi vailla minkäänlaista näkymää paremmasta huomisesta.
Toinen merkittävä ero on, että ei kaikkia uusia yksiöitäkään suinkaan revitä käsistä. Uusien talojen pienimmät ja edullisimmat – siis parhaan vuokratuoton tarjoavat – asunnot menevät hyvin kaupaksi, mutta suuremmat ja varsinkin kalliimmat ylemmissä kerroksissa olevat eivät mene yhtä kuumille kiville kuin edullisemmat verrokkinsa.
Fundamentaalisena erona teknohuuman ja nykyisen pienten asuntojen ylikysynnän välillä on, että asuntojen kysynnän draiverina on mielestämme enemmän vaihtoehtoisten sijoituskohteiden vähyys, huonous ja riski kuin asuntojen hyvyys. Tällä viittaamme erityisesti matalaan korkotasoon ja toisaalta osakemarkkinoihin liittyvään voimakkaaseen heiluntaan, jonka takia suuri joukko ihmisiä ei halua sijoittaa rahojaan osakemarkkinoille. Teknohuumassa ostettiin teknoyhtiöiden osakkeita nimenomaan niiden ylivertaisuuden vuoksi.
On asunnoilla luonnollisesti paljon hyviäkin puolia, emmekä todellakaan väitä, etteivätkö ne näyttelisi osittaista roolia suuren kysynnän taustalla. Vakaan kassavirran lisäksi esimerkiksi vieraan pääoman käytön mahdollisuudet ovat asunnoissa ylivertaiset. Ja luonnollisesti tämäkin tekijä korostuu silloin, kun raha on halpaa.
Joten ei huolta, kyllä pienten asuntojen ylikysyntäkin joskus helpottaa ja aikanaan saamme tietää, olivatko ne yliarvostettuja. Milloin tämä tapahtuu? Se on helppoa, ensin tarvitsee vain tietää, milloin korkotaso nousee ja miten talous tulevaisuudessa kehittyy. Tai sitten voi keskittyä olennaiseen: pitää oma talous kunnossa, poimia markkinoilta keskimääräistä paremmat kohteet pois ja olla valmiina, kun tilanne muuttuu suotuisammaksi.
Joonas Orava, Olli Turunen
Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
