Asuntojen kallistumista on kiihdyttänyt edullinen rahan hinta ja vahva talouskasvu.
Keskuspankit aloittivat massiivisen rahapoliittisen elvytyksen koronapandemian ensimmäisenä vuonna 2020. Valtiot käyttivät myös huimia summia finanssipoliittiseen elvytykseen. Elvytysohjelmien kesto oli kuitenkin tarpeettoman pitkä. Esimerkiksi Yhdysvalloissa koronapandemiasta aiheutunut bruttokansantuotteen lasku kirittiin kiinni jo neljännellä kvartaalilla 2020.
Viime vuoden 2021 vahva talouskasvu oli paljolti keskuspankkien elvyttävän rahapolitiikan ansiota. Rahapoliittista elvytystä ei yleensä kannata harrastaa vahvassa taloussuhdanteessa, koska se ruokkii kuplien muodostumista. Fed ei välittänyt riskeistä, vaan perusteli elvyttävää rahapolitiikkaa inflaation tilapäisyydellä.
Vahva taloussuhdanne yhdessä edullisen rahan kanssa saivat aikaan riskisten omaisuusluokkien kuten osakkeiden ja kiinteistöjen kuplaantumisen.
Fed aloitti myöhässä taistelun inflaation nitistämiseksi. Maaliskuussa kuluttajahinnat nousivat Yhdysvalloissa peräti 8,5 prosenttia vuodessa.
Keskuspankin toiminta näyttää nyt kuitenkin päättäväiseltä. Se nosti maaliskuussa ohjauskorkoa ensimmäistä kertaan sitten vuoden 2018. Fed aloittaa myös piakkoin arvopaperien osto-ohjelman supistamisen.
Inflaation yhteydessä ei voida olla analysoimatta kallistuneiden asuntojen vaikutusta kuluttajahintaindeksin kehitykseen. Vuokrien ja asuntojen hintamuutoksien osuus inflaatiokorissa on peräti noin kolmannes. Siispä Fed haluaa luonnollisesti hillitä myös asuntojen kallistumista päästäkseen inflaatiotavoitteeseensa, joka on noin kaksi prosenttia.
Dallasin keskuspankki myöntää asuntokuplan vaaran
Vuosi 2021 oli poikkeuksellisen vahva USA:n asuntomarkkinoilla. Asuntojen hinnat kallistuivat peräti 16,9 prosenttia. Se on mittaushistorian ennätys. Tammikuussa asuntojen hinnannousu oli edelleen nopeata, ”S&P CoreLogic Case-Shiller 20 City Price” -indeksin mukaan asunnot kallistuivat 19,1 prosenttia vuodessa.
Asuntojen kallistumisen on huomannut myös Dallasin keskuspankki. Maaliskuun lopulla julkaistussa kirjoituksessa keskuspankki arvioi, että tällä hetkellä on asuntokuplan merkkejä. Asuntojen hinnat ovat kallistuneet tasaisesti vuodesta 2012 alkaen, mutta nyt viimeisen parin vuoden aikana nousuvauhti on vain kiihtynyt.
Dallasin keskuspankki arvioi asuntokuplan todennäköisyyttä asuntojen reaalihintojen avulla. Jos reaalihinnat nousevat talouden fundamentteihin verrattuna eksponentiaalista vauhtia, kuplan riski on kasvanut. Sellainen tilanne oli muun muassa 1990-luvun lopulta aina vuoteen 2007 saakka.
Myös nyt keskuspankin tekemä testi viittaa asuntokuplaan. Kun kuvion 1 kuvassa B, ”Real house price exuberence”, kohoaa yli punaisen katkoviivan, kuplan todennäköisyys on kasvanut.
Asunnot ovat yhä kalliimpia suhteessa vuokriin. Suhdeluku on eriytynyt fundamenttien perusteella lasketusta hintojen ja vuokrien välisestä suhteesta. Eriytyminen alkoi koronapandemian aikana, jolloin rahapolitiikka oli historiallisen elvyttävää.
Fed puhalsi kuplan – Osaako se vaimentaa sen?
Historiallisen vahva asuntojen hintakehitys ei vielä yksinään tarkoita, että asuntokupla välttämättä poksahtaa. Se vaatii myös muita tekijöitä kuten merkittävästi heikomman taloussuhdanteen tai korkeamman korkotason.
Tällä hetkellä Yhdysvaltain taloustilanne on hyvä, erityisesti työmarkkinoiden tilanne on vahva. Taloustilanne voi muuttua nopeasti, koska Fed aikoo nostaa korkoja nopeinta vauhtia vuosikymmeniin. Keskuspankin haukkamainen rahapolitiikka saattaa olla osittain taktikointia. Sen tavoitteena on kenties saada sijoittajat uskomaan, että keskuspankki on nyt tosissaan. Nähtäväksi siis jää, kuinka monta koronnostoa on toteuma, mutta todennäköisesti korot kuitenkin nousevat merkittävästi nykyiseltä tasolta.
Yleensä nopeat koronnostot hidastavat talouskasvua ja aiheuttavat usein jopa taantuman. Koronnostot ovat myös myrkkyä kuplille. Vuosituhannen alussa teknokupla puhkesi osittain koronnostojen takia. Samoin tapahtui joitakin vuosia myöhemmin ennen finanssikriisiä kiinteistökuplassa.
Fed onnistui jälleen puhaltamaan kuplan ja nopeat koronnostot saattavat sen puhkaista. Historia kenties toistaa itseään. Osittain siitä saa syyttää keskuspankin rajallisia työkaluja, joilla se voi vaikuttaa taloussykleihin.
