Taloyhtiön osakkaan maksuvaikeudet saattaa tuoda ikävällä tavalla esiin osakkaiden vastuun taloyhtiölainoista.
Isännöintiliitto muistuttaa, että asunnonostajan ja osakkaan on hyvä olla perillä taloyhtiön remonttien rahoittamisesta.
Taloyhtiölaina on asunto-osakeyhtiön vastuulla oleva laina, jota taloyhtiön osakkaat maksavat takaisin rahoitusvastikkeen kautta. Vanhat taloyhtiöt ottavat tyypillisesti lainaa rakennuksen korjaustarpeisiin. Uudiskohteiden rakennusta varten puolestaan usein taloyhtiön perustava rakennusliike saattaa hakea lainaa taloyhtiön nimiin.
Koko taloyhtiö eli kaikki osakkaat yhdessä ovat vastuussa taloyhtiölainasta.
Talouden taantuma ja kasvaneet elinkustannukset näkyvät taloyhtiöissä osakkeenomistajien maksuvaikeuksina. Kiinteistöliitto on huomannut tämän Uudenmaan puhelinneuvonnassa. Aiempaa useampi soittaja kysyy neuvoa liittyen osakkeenomistajien taloudellisiin vaikeuksiin maksaa vastiketta ja siihen, miten taloyhtiön tulisi reagoida tilanteeseen.
”Vaikeina taloudellisina aikoina vastikevalvonnan merkitys taloyhtiöissä korostuu”, muistuttaa Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies Mia Pujals.
Vastikeylijäämä on varmuusvara
Tietämättömyys taloyhtiölainan suuruudesta voi käydä kalliiksi korkojen noustessa, Isännöintiliitto varoittaa.
Osakkeenomistajien maksamat vastikkeet ovat taloyhtiön pääasiallinen tulonlähde ja siten vastikkeiden maksamattomuus koituu aina yhtiön muiden osakkaiden maksettavaksi.
Kiinteistöliiton mukaan taloyhtiöllä tulisi olla myös pelivaraa kassassa siten, että talousarviossa on budjetoitu 2–3 kuukauden vastikeylijäämä yllättävien menojen varalta.
Taloyhtiön remontteja on mahdollista rahoittaa monin eri tavoin.
Suurempi remontti rahoitetaan tyypillisesti taloyhtiölainalla, jonka tarkat lainaehdot ovat aina taloyhtiökohtaisia. Niihin ja lainan lopulliseen hintaan vaikuttavat muun muassa taloyhtiön taloudellinen tilanne, sijainti, ikä, remonttitarve, vakuudet, tarvittavan rahoituksen määrä ja laina-ajan pituus.
”Koko taloyhtiö, eli kaikki osakkaat, ovat vastuussa taloyhtiölainasta. Tämä asia voi kirkastua ikävällä tavalla, jos taloyhtiön muille osakkaille tulee maksuvaikeuksia”, Isännöintiliiton tietoasiantuntija Olli Rekonen sanoo.
Taloyhtiön lainoista kannattaa pysyä ajan tasalla
Osakkaan ja asunnonostajan on hyvä olla perillä siitä, kuinka paljon taloyhtiöllä on lainaa ja miten tämä vaikuttaa omiin asumiskustannuksiin.
”Osakkaan ja asunnonhankintaa harkitsevan kannattaa perehtyä taloyhtiölainojen ehtoihin, jotta pystyy arvioimaan kuinka paljon esimerkiksi muutokset korkotasossa vaikuttavat omiin asumiskustannuksiin. Taloyhtiöiden lainat ovat yksittäisen osakkaan näkökulmasta tyypillisesti vähemmän joustavia kuin henkilökohtaiset lainat”, Rekonen varoittaa.
Rekonen kehottaa kiinnittämään huomiota myös oman taloyhtiön korjausvelkaan.
”Jos näyttää siltä, että korjattavaa on kasautunut liikaa, kannattaa varautua siihen, että remontteja varten tarvitaan myös paljon rahoitusta. Tällöin yhtiöstä voi tulla pankille haasteellinen lainoitettava, ja vaikka taloyhtiö tällaisessa tilanteessa lainaa saisikin, tulee yksittäiselle osakkaalle siitä yhtäkkiä paljon maksettavaa”, Rekonen toteaa.
Rekolan mukaan taloyhtiön korjauksia ei kannata lykätä vaan toteuttaa niitä suunnitelmallisesti, jolloin korjausvelkaa ei pääse kertymään liikaa.
Jos taloyhtiölle ei myönnetä lainaa?
Isännöintiliitto arvioi, että Suomessa on yhä enemmän taloyhtiöitä, joilla on vaikeuksia täyttää pankkien ehtoja rahoituksen saamiselle.
Käytännössä pankki siis arvioi, että kiinteistön arvo ei riitä lainan vakuudeksi, eikä halua rahoittaa korjaushanketta. Tällaiseen tilanteeseen voidaan joutua esimerkiksi silloin, jos taloyhtiölle on kertynyt paljon korjattavaa ja se sijaitsee muuttotappioalueella, eli asuntojen myyntiarvo on heikko.
Pahimmassa tapauksessa tämä johtaa siihen, ettei tällaisessa taloyhtiössä pystytä tekemään korjaustarpeen näkökulmasta riittävästi remontteja ja kiinteistön arvo heikkenee edelleen.
Tilanteessa, jossa pankki ei myönnä taloyhtiölle tarpeeksi lainaa, remontteja voi olla mahdollista rahoittaa taloyhtiön osakkaiden säästöillä ja henkilökohtaisilla lainoilla. Jos näin saadaan kerättyä osa hankkeen vaatimasta rahoituksesta, saattaa pankki pystyä rahoittamaan loput.
”Valtiolta voi myös hakea valtiontakausta peruskorjaamiseen, mutta järjestelmän ehtojen vuoksi tätä mahdollisuutta vain hyvin harvat taloyhtiöt ovat pystyneet hyödyntämään. Tulevan eduskunnan olisi tärkeää paneutua myös tämän takauslainajärjestelmän uudistamiseen ja taloyhtiöiden korjaushankkeiden rahoittamiseen”, Rekonen sanoo.
Hienoa, että asia otettiin esille, sillä tämä on melkoista hebreaa useimmille.
Kuka tekisi ehdotuksen että asia olisi selkokielisenä osana vaikkapa Isännöitsijäntodistusta, jolloin monelta ikävältä riskin laukeamiskriisiltä vältyttäisiin.