Asuntoammattilainen on huolissaan erityisesti suurimpien kaupunkien asuntomarkkinoista.
Suomessa on tehty vuoden 2022 ensimmäisellä neljänneksellä asuntokauppoja 12,5 prosenttia vähemmän kuin vuosi sitten tammi–maaliskuussa. Suurista kaupungeista kauppamäärät ovat pudonneet eniten Espoossa, jossa asuntoja on myyty lähes 30 prosenttia vähemmän kuin viime vuoden vastaavana ajankohtana.
Merkittävä syy kauppamäärien laskuun sekä Espoossa että muualla Suomessa on uudistuotannon määrän huomattava väheneminen ja kasvava pula myytävistä uudiskohteista.
”Koko maan kauppamäärissä oli maaliskuussa pudotusta 20,1 prosenttia verrattuna vuodentakaiseen. Alkuvuoden luvut vahvistavat ennustettani siitä, että asuntokauppoja tehdään Suomessa kuluvana vuonna 15–20 prosenttia vähemmän kuin vuonna 2021”, sanoo Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen.
Rantasen mukaan kyse ei ole asuntokaupan hyytymisestä, vaan siitä, että nyt Suomi on palaamassa kauppamäärissä koronapandemiaa edeltäneelle, pitkän aikavälin vertailussa edelleen hyvälle, vuoden 2019 tasolle.
Viime vuosi oli kaikkien aikojen kuumin asuntokauppavuosi Suomessa.
Pula uusista asunnoista
Rantasen mukaan Suomen asuntomarkkinoiden tulppa on tällä hetkellä kaikkein voimakkaimmin uudistuotannon määrän väheneminen.
”Asuntokauppojen määrä voi tänä vuonna laskea vielä ennustettanikin rajummin, jos uudistuotannon määrän lasku jatkuu.”
Suurimmissa kaupungeissä tämän vuoden tammi–maaliskuun asuntokauppaluvut ovat Rantasen mukaan huolestuttavia.
”Espoossa välittäjien tekemien asuntokauppojen määrä on laskenut vuodentakaisesta 27,6 prosenttia. Helsingissä ja Turussa kauppamäärät ovat laskeneet 17,1 prosenttia ja Tampereella 12,1 prosenttia. Luvut kertovat ennen kaikkea myynnissä olevien uudiskohteiden määrän ja uusien rakennusaloitusten rajusta pudotuksesta.”
Helsingissä uudiskohteiden myynti on tammi–maaliskuussa 2022 laskenut vuodentakaisesta peräti 61,5 prosenttia, Turussa 61,3 prosenttia, Espoossa 52,3 prosenttia, Oulussa 47,1 prosenttia ja Tampereella 20,5 prosenttia.
Myös Kiinteistövälitysalan Keskusliitto on huomannut uudistuotannon ongelman.
Uusia kerrostaloasuntoja on valmistunut alkuvuodesta poikkeuksellisen vähän. Merkittävin uudiskaupan supistuminen on tapahtunut Helsingissä, missä uusia asuntoja on saatu markkinoille noin 40 prosenttia edellisen vuoden ensimmäiseen neljännekseen verrattuna.
Myös Espoossa ja Turussa uudiskohteiden tarjonta on supistunut puoleen.
Kustannusten nopea kasvu vaikeuttaa rakentamista, mutta suurelle projektimäärälle odotetaan vahvaa kysyntää tästä huolimatta.
Uusia rakennusprojekteja aloitettiin viime vuoden kuitenkin aikana ennätysmäärä. On siis odotettavissa, että uudisrakennusten kauppamäärät lähtevät nousuun näiden projektien valmistuessa.
Kiinteistömaailman välittäjät arvioivat, että varsinkin uudehkoista perheasunnoista on monin paikoin edelleen selkeä pula.
Pienimmistä kerrostaloasunnoista sen sijaan voidaan Kiinteistömaailman mukaan nähdä kevään aikana joillakin alueilla kohtalaisen voimakastakin ylitarjontaa, esimerkiksi Helsingissä, Espoossa, Vantaalla, Lahdessa ja Jyväskylässä.
Riittävä uudistuotanto on elintärkeää asuntokaupan kierrolle
Rantasen mukaan asuntomarkkina toimii huonosti, jos markkinoilla on vain käytettyjä asuntoja. Uudistuotannon määrän lasku jarruttaa koko asuntomarkkinaa, koska jos uusia asuntoja ei ole riittävästi tarjolla, jää myös niiden potentiaalisten ostajien vanhat asunnot tulematta myyntiin.
”Rakennusliikkeet joutuvat tällä hetkellä riskienhallinnan ja kannattavuuden näkökulmasta todella tarkkaan punnitsemaan uusien kohteiden rakentamisen aloittamista. Kuitenkin erityisesti suuriin kaupunkeihimme kannattaisi rakentaa, sillä niissä uusille asunnoille riittää kysyntää hintojen nousustakin huolimatta”, Rantanen toteaa.
Rakennuskustannusten kova nousu jarruttaa myös omakotitalon rakentamista suunnittelevien kotitalouksien aikeita. Rantasen mukaan on selvää, että pankit joutuvat uudelleen arvioimaan omakotitalon rahoittamista ja valmiin talon vakuusarvoa, jos talobudjetti kasvaa kymmenillä tuhansilla euroilla kustannusten nousun takia.
”Haastekerrointa lisäävät korkea inflaatio ja poikkeuksellisen monet muut taloudellista epävarmuutta lisäävät tekijät, joiden uskon vaikuttavan jatkossa enemmän myös kuluttajien asunnonostoaikeisiin.”
Ukrainan sota ei romahduta asuntokauppaa Suomessa
Ukrainan sota on lisännyt yleistä varovaisuutta asuntomarkkinoilla ja sen vaikutukset ulottuvat laaja-alaisesti koko Euroopan talouteen.
”Kuluttajien asunnonostoaikeisiin vaikuttavat monet tekijät; inflaation nostattamat elin- ja asumiskustannukset, nousevat korot sekä puheet lähestyvästä taantumasta”, kertoo Säästöpankkiryhmän pääekonomisti Henna Mikkonen.
Merkittävistä riskeistä huolimatta Mikkonen ei usko, että ajaudumme taantumaan. Esimerkiksi työllisyysnäkymämme ovat edelleen varsin positiiviset, hän muistuttaa.
”Vaikka odotukset korkojen noususta ovat lisääntyneet, ei niiden odoteta nousevan kovinkaan korkealle. Tämän hetken yleinen näkemys on, että korkojen nousu tulee tasaantumaan vajaaseen kahteen prosenttiin. Asuntovelallisten talouden pitäisi kestää tämä, koska pankit stressitestaavat laina-asiakkaidensa maksukyvyn kuuden prosentin mukaan.”
Asuntomarkkinoilla ollaan ennätyksellisen kuumien vuosien jälkeen palaamassa kohti ehkä hieman vaisumpaa normaalia.
”Ukrainan sodan shokkivaikutus näkyi asuntomarkkinoilla sodan alussa 1–2 viikon ajan kysynnän hiljentymisenä ja kauppojen peruuntumisena. Sotaa enemmän ihmisten asunnonostopäätöksiin vaikuttavat tällä hetkellä inflaatio ja korkojen nousu”, Rantanen ja Mikkonen arvioivat.
